금융권에 근무하는 이진희(55)씨는 은퇴를 2년가량 남겨두고 있다. 이씨는 최근 서울 당산역에 완공되어 입주중인 오피스텔에 투자했다.

투자 전에 지인들에게 오피스텔에 투자를 한다고 하자 “요즘 오피스텔이 남아돌아 임차인 구하기가 쉽지 않은데 잘못 투자하면 공실이 나서 은행 이자는커녕 관리비만 부담해야 한다”는 주변 얘기에 망설였다.

하지만 이씨가 투자하려는 오피스텔의 경우 이미 1년간 보증금 1,000만원, 월 임대료 100만원의 임대차 계약 조건을 듣고 투자를 결심했다. 이씨는 “분양업체가 오피스텔 세입자를 선정해 이미 임대 계약까지 끝내 놓았다”며 “투자하자마자 매달 일정한 수익이 생겨 만족한다”고 말했다.

최근 분양업체가 먼저 ‘수익형 부동산’ 시장에 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 ‘선임대 후분양’ 방식이 확산되고 있다.

저금리가 유지되면서 ‘수익형 부동산’ 투자에 관심은 늘고 있지만 공급이 늘면서 공실률을 걱정하는 투자자를 위해 이 같은 방식의 상품이 늘고 있는 것으로 부동산 업계는 분석하고 있다.

선임대·후분양 ‘수익형 부동산’은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 일정 기간 임대수익이 확정돼 있어 안전한 투자가 가능한게 최대 장점으로 꼽힌다.

또 임차인의 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고, 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있으며, 계약된 분양가와 임대료를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 이점도 있다.

‘수익형 부동산’ 투자에서 가장 두려운 것은 공실(空室)이다. 하지만 선임대·후분양 ‘수익형부동산’은 선 분양 후 사업비 충당의 어려움으로 사업이 중단되거나 준공 후에도 과잉공급으로 인해 임차인을 맞추지 못해 공실로 인한 손해를 보는 일이 종종 발생하고 있다.

설령 임대가 확정되어 있다고 해도 투자 시에는 입지, 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자 등을 꼼꼼히 따져 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다고 전문가들은 조언하고 있다.

선임대 상가의 경우 주목을 받고 있는데, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있어 초보 상가 투자자에게 적합하다. 그러나 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 있어 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간을 확실히 체크해야 한다.

디알람 이민규 실장은 “임대 확정된 수익형부동산의 경우 계약시 받는 임대료와 세입자가 실제 내는 돈이 같은지 확인해야 한다”며 “분양업체가 분양이 잘되도록 세입자가 내는 임차료에 일정 기간 더 얹어 계약자에게 보전해 주는 곳도 많아 주의해야 한다”고 말했다. 이럴 경우 임대 계약 기간이 끝나면 투자자가 받는 임대료가 줄 수 있기 때문이다.

한편 대표적인 선임대·후분양 수익형 부동산으로 경기 용인시 처인구 김량장동 ‘실키하우스’, 서울 서대문구 연희동 ‘연희 웨스트팰리스’ 도시형 생활주택, 서울 서초구 서초동 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔, 서울 강남 역삼동 ‘강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’, 경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가 등이 있다.