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글로벌 데이터센터 시장은 클라우드 컴퓨팅과 인공지능(AI) 워크로드의 급성장에 힘입어 폭발적인 수요 증가를 보이고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드(NYSE: CWK)의 최신 보고서에 따르면 전 세계 97개 시장을 분석한 결과, 데이터센터 개발에 있어 전력 수급, 토지 확보, 인프라 환경이 입지 선정과 개발 방식에 중요한 영향을 미치는 핵심 요소로 부각되고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 데이터센터 인사이트 총괄 존 맥윌리엄스(John McWilliams)는 “현재 개발 파이프라인 기준으로 모든 지역에서 데이터센터 총 용량이 최소 두 배 이상 늘어날 것으로 예상된다”며 “이러한 성장세는 2025년과 2026년에도 지속될 것으로 보이며, 특히 2022년 이후 주목받고 있는 AI와 머신러닝(ML)이 핵심 수요 동력으로 자리잡고 있다”고 설명했다.

주요 트렌드:

· 토지 수요 증가 및 외곽으로의 이동
: 점진적인 캠퍼스 개발을 위한 대규모 부지 확보가 표준화되면서 데이터센터 프로젝트가 도심을 벗어나 교외 및 농촌 지역으로 이동하고 있다. 버지니아, 피닉스, 시드니는 확장성과 전력 통합을 지원하는 위치를 우선시하는 개발자들에 의해 토지 가용성이 높은 주요 시장으로 꼽힌다.

· 역대 최대 개발 파이프라인의 성장
: 미주 지역은 계획된 데이터센터 용량에서 선두를 차지하며, 특히 버지니아는 15.4GW에 달하는 대규모 개발 파이프라인을 보유하고 있다. 성숙 시장에서 토지 가치는 여전히 중요한 고려 사항으로, 이에 따라 조호르바루와 펜실베이니아 같은 비용 효율적인 신흥 시장에 대한 관심이 증가하고 있다.

· 전력 인프라 확보 토지, 새로운 표준으로 자리매김
: 유틸리티 연결이 사전 확보된 부지에 대한 수요가 급증하고 있으며, 개발업체는 물론 전기차 및 반도체 제조업체 등 비전통적 수요자들까지 부지 확보 경쟁에 참여하고 있다. 이러한 부지는 증가하는 전력 제약과 긴 전력 공급 대기 기간 속에서 안정적인 전력 공급 경로를 제공한다.

· 부동산 전반으로 확산되는 투자 열기
: 데이터센터 부문은 여전히 기관 투자자들의 큰 관심을 끌고 있으며, 코로케이션, 하이퍼스케일, 인프라 분야에서 합작 투자 및 인수합병 활동이 급증하고 있다. 최근 자본을 유치한 기업들은 성숙 시장뿐 아니라 신흥 시장까지 타깃으로 삼아 빠르게 개발 파이프라인을 확장하고 있으며, 데이터센터는 글로벌 부동산 자산군 중 가장 빠르게 성장하는 분야로 자리잡고 있다.

· 토지 가격 상승 및 경쟁 심화
: 미주 지역은 전반적으로 토지 비용이 낮지만, 상위 시장에서의 경쟁 심화로 가격 상승 압박이 커지고 있다. 인디애나폴리스와 아이오와 등의 미 중서부 시장은 여전히 가장 저렴한 시장으로, 인근 고비용 지역에서의 수요가 몰리고 있다.

전 세계 주요 데이터센터 시장을 결정짓는 핵심 요소로 전력 수급과 건설 파이프라인 용량이 꼽히는 가운데 쿠시먼앤드웨이크필드의 2025 글로벌 데이터센터 시장 비교 보고서는 하이퍼스케일 및 코로케이션 운영자, 입주자, 개발사를 대상으로 총 97개 글로벌 시장을 분석해 20가지 주요 평가 지표를 제시했다.

2025년 보고서에 따르면 버지니아, 베이징, 런던과 같은 성숙 시장이 여전히 강세를 보이고 있으나 토지 비용 상승과 규제 강화로 인해 새로운 대체 입지가 부상하고 있으며, 이들 신흥 지역이 글로벌 데이터센터 시장의 지형을 재편할 잠재력을 갖추고 있다.

존 맥윌리엄스는 “차세대 발전은 단순히 연결성의 문제가 아니라 확장 가능한 토지와 전력 인프라, 그리고 유리한 경제적 환경에 대한 접근이 중요한 요소”라고 말했다. 그는 또한 “신흥 시장이 주목받고 있지만 기존의 주요 허브들은 더 큰 개발 파이프라인과 고도화된 인프라, 지속적인 수요에 힘입어 여전히 글로벌 데이터센터 활동의 중심으로 자리매김하고 있다”고 덧붙였다.

아시아 태평양 지역의 성장 전망

아시아 태평양 데이터센터 그룹의 리서치 및 인사이트 총괄인 프리테시 스와미(Pritesh Swamy)는 아시아 태평양 지역의 주요 도시들이 전력 수급과 토지 개발 제약 등의 어려움에도 불구하고 여전히 강력한 성장 모멘텀을 계속 보여주고 있다고 전했다.

그는 “2025년 GDCMC 보고서에 따르면 세계 30대 데이터센터 시장 중 10개가 아시아 태평양 지역에 위치하고 있다. 이러한 성장은 여러 하위 카테고리 순위에서도 나타나는데, 조호르바루와 싱가포르는 가장 낮은 공실률을 기록하고 있으며, 뭄바이는 건설 중인 데이터센터 파이프라인에서 두각을 나타내고 있다. 또한 베이징, 상하이, 도쿄는 글로벌 시장 규모에서 상위 10위 내에 포함되며, 아시아 태평양 시장은 정치적 안정성, 광섬유 연결성, 클라우드 및 일반 운영자 존재 등 주요 순위에서도 두각을 나타내고 있다. 미국의 관세 관련 영향으로 일부 불확실성이 있었지만 아시아 태평양 지역 내 운영자와 엔드유저는 여전히 긍정적인 전망을 유지하며, 지속적인 자본 투자와 확장 계획을 추진하고 있다”고 말했다.

주요 아시아 태평양 시장 순위

중국 베이징은 전체 순위에서 미국 시장의 독주를 막고 8위에 올라 버지니아, 피닉스, 댈러스, 애틀랜타, 오리건, 콜럼버스, 오스틴/샌안토니오 등 미국 주요 시장들의 뒤를 이어 상위권에 자리했다. 베이징은 운영 시장 규모(MW) 부문에서도 버지니아에 이어 2위를 기록했으며, 상하이와 도쿄는 각각 7위와 10위에 올랐다. 9위인 런던은 비미국 시장 중 유일하게 상위 10위권에 진입했다. 뭄바이는 현재 건설 중인 개발 파이프라인에서 전 세계 6위를 기록하며, 데이터센터 허브로서의 빠른 성장세를 입증했다.

아시아 태평양 시장은 수요 지표에서 강력한 성장세를 보이며 글로벌 시장에서 두각을 나타냈다.
· 조호르바루, 싱가포르, 바탐, 도쿄는 계획된 개발에 대한 선임대율 부문에서 각각 5위, 7위, 9위, 10위에 올랐다.
· 베이징, 상하이, 도쿄는 흡수율 부문에서 각각 2위, 4위, 7위를 기록했다.
· 조호르바루(8위)와 싱가포르(10위)는 가장 낮은 공실률을 기록했다.
· 도쿄, 상하이, 서울, 방콕은 모두 일반 및 클라우드 운영자 존재 부문에서 상위 10위 내에 포함됐다.

지원 측면:
· 조호르바루와 브리즈번은 토지 가용성 부문에서 각각 1위와 2위를 기록했으며, 시드니와 쿠알라룸푸르도 각각 6위와 7위로 상위 10위 내에 올랐다.
· 싱가포르는 광섬유 연결성 부문에서 세계 1위를 차지했으며, 홍콩(3위), 베이징(4위), 상하이(7위), 방콕(10위)도 상위 10위 내에 이름을 올렸다.
· 오클랜드는 아시아 태평양 지역에서 재생 가능 전력 수급 부문에 유일하게 순위를 기록했다.

타 외부 요인 중 홍콩과 대만은 세금 부문에서 낮은 판매세 및 VAT 환경으로 상위 10위 안에 올랐으며, 정치적 안정성 부문에서는 싱가포르, 뉴질랜드, 일본, 호주가 10위 내에 이름을 올렸다.

출처 : 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아