서울시가 서민 주거불안 요인의 핵심인 전·월세가격 안정화를 위해 당초 목표했던 임대주택 8만호를 올 상반기 중 공급 완료하는데 이어, 2018년까지 매년 2만호씩 총 8만호 임대주택을 새롭게 추가 공급한다.

특히 서울시는 그동안 100% 공공이 주도해 임대주택을 공급했던 방식에서 벗어나 처음으로 민간 참여를 통해 2만호 확보에 나선다. 민간이 임대주택을 건설할 경우 용적률 인센티브를 주고, 소규모 토지소유자 등이 참여하는 ‘협동조합형 임대주택 모델’도 시범 도입한다.

이는 지금까지 주된 확보방식이었던 공공 주도의 건설형, 매입형이 택지고갈, 재원부족 등으로 한계점에 다다른데 따른 것으로써, 시는 앞으로 공공이 주도하는 6만호 확보에 있어서도 기존주택을 활용한 임차형 방식의 비율을 34%→50%로 대폭 확대한다는 계획이다.

공급방식도 기존 획일적 기준에 따라 공급하던 것을 개선해 희망자의 연령, 성별, 소득수준 등 입주자 특성을 고려한 수요자 맞춤형으로 공급하고, 현재 수요가 많은 2~3인용 35~50㎡형 규모를 집중 공급한다.

예컨대 여성 독신가구는 방범이 강화된 여성안심주택, 육아를 하는 가구엔 협동조합형, 의료가 필요한 가구는 의료서비스를 연계하는 의료안심 공공주택을 제공하는 방식이다.

이와 함께 서울시는 임대·임차인 권리보호와 분쟁해소를 위해 임대·임차인간 권리·의무를 구체적으로 명시한 ‘서울형 전·월세 표준계약서’를 시범 도입해 서울시내 중개업소에 배부, 적극적으로 사용하도록 하고, 허위 주택매물정보를 검증하는 모니터링 요원과 신고센터를 운영해 부동산정보 교란을 상시 감시할 계획이다.

이외에도 서울시는 매월 주거비를 일부 보조하는 ‘서울형 주택바우처’대상을 주거 복지 사각지대에 놓인 청년, 긴급 위기가구, 비주택 거주가구 등 틈새계층으로 확대해 지원한다.

서울시는 이와 같은 내용의 ‘서민 주거안정 대책’을 19일(수) 발표, 최근 주택 임대차시장의 급격한 환경변화에 따른 서민 주거안정에 만전을 기하겠다고 밝혔다.

현재 서울의 전세가격은 78주째 연속상승하고 있고, 월세전환이 가속화 되고 있어 서민들의 주거비 부담이 가중되고 있는 실정이다. 특히 임차가구의 절반을 차지하는 47.8%(98만 가구)가 소득의 25% 이상을 주거비로 사용하고 있고, 그중 36.2%(75만가구)는 30%를 초과하는 것으로 나타났다.

특히 소득이 가장 낮은 1분위 임차가구 RIR(소득액 대비 임대료 비율)이 매우 높아(45%) 적절한 주거안정대책이 시급하고, 시 전체 가구 RIR 수준(30%)도 선진국인 독일(23.8%), 영국(18.2%) 보다 월등히 높다. 시는 2020년에는 전세와 월세의 비중이 거의 동일할 것으로 내다보고 있다.

여기에 서울의 가구는 1~2인, 고령자를 중심으로 한 가구분화에 따른 가구 수는 지속적으로 증가하고 가구 규모는 감소하는 추세에 있다.
* 가구수 증가 : 356만 가구(‘13) → 379만 가구(’20)
- 1~2인 가구비율 증가 : 50%(‘13) → 56%(’20) ※ 5인이상 가구 : 7% → 4%, 1~2인가구 절반이상이 65세 노령가구

이에 서울시는 ▴‘18년까지 임대주택 8만호 추가공급 ▴임대·임차인 권리보호 및 분쟁해소 ▴300세대 미만 공동주택 입주민 자치관리 등 서민 주거안정을 위한 대책을 추진한다.

<'18년까지 임대주택 총 8만호 추가 공급, 2만호는 민간참여형으로 첫 확보>

첫째, 서울시는 2015년부터 매년 2만호(공공임대 1만5천호+민간참여 준공공임대 5천호)씩 임대주택 8만호 추가 공급에 나선다. 이중 6만호는 공공주도로, 2만호는 민간 참여형으로 첫 확보한다.

앞서 시는 민선5기 동안 기존 임대주택 8만호 공급을 차질 없이 추진해 올해 상반기 중 목표를 달성할 예정이다. 2014년 2월 현재 7만6,649호(96.6%)를 공급했다.

먼저, 공공주도로 공급하게 될 6만호는 택지고갈, 재원부족 등으로 한계점에 이르렀다고 보고, 민간토지 매입 및 정부재정 추가확보, 건설·매입형을 줄이고 기존주택을 활용한 임차형 비율을 34%→50%까지 확대하는 방식으로 공급할 계획이다.

획일적 기준에 따라 공급해 오던 임대주택 공급방식을 수요자 맞춤형으로 개선하고, 주택의 수요변화에 따라 2~3인용 35~50㎡형 주택을 집중 공급한다.

임대주택 입주를 희망자의 연령, 소득수준, 가구원 수 등 입주자 특성을 고려해 맞춤형 공급을 강화할 계획이다.

특히, 긴급구호가구 임시거처용 모듈러주택, 환자 등 의료서비스와 연계한 의료안심주택, 여성 독신가구주를 위해 방범이 강화된 여성안심주택 등 새로운 유형의 임대주택 모델을 지속적으로 개발해 다양한 임대수요를 충족시킬 수 있도록 할 예정이다.

서울시는 임대주택 의무 거주기간을 줄이고, 생애주기에 맞춘 주거이동이 가능하도록 하는 방안도 검토할 계획이다.

또한, 다주택자 소유자의 잉여주택을 공공지원을 통해 저렴한 청년주거로 활용하도록 할 계획이다. 장년층에는 임대소득을 청년층에는 저렴한 임대주택을 제공함으로써, 집값하락으로 인한 기성세대의 불만과 여전히 비싼 주택 가격으로 구매여력이 없는 젊은 세대 간의 갈등을 해소할 수 있는 세대융합형 공공임대로 만들 계획이다.

<임대주택 건설 시 용적률 인센티브 제공, ‘조합형 임대주택’ 모델 시범 도입>

서울시는 민간이 참여하는 임대주택 2만호를 확보하기 위해서 ▴역세권 임대주택 건설 시 용적률 인센티브 제공 ▴민간 건설임대에 국민주택기금 지원 ▴조합형 임대주택 모델을 시범 도입한다.

민간 임대주택 건설시 각종 규제를 완화하고 공공자금을 지원할 계획이다. 예컨대 역세권을 개발해 민간 사업시행자가 20년 이상 장기임대주택으로 건설·운영할 경우에는 상한용적률까지 인센티브로 허용하고, 역세권이 아닌 지역에도 임대주택으로 건설시 임대기간에 따라 용적률을 차등해 인센티브로 제공하는 방안도 마련한다.

서울시는 소규모 토지소유자 등이 참여하는 ‘협동조합형 임대주택 모델’도 유망한 지역을 선정해 시범 도입, 그 효과를 분석해 민간의 활발한 참여를 유도할 계획이다.

예컨대 기존 토지소유자 6명이 출자해 협동조합형 임대주택을 만든다고 하면 시는 국민주택기금 등 공공재원과 주민이용시설 등을 지원한다. 10년간 임대주택으로 활용하고 출자지분에 따라 임대수익을 배분하도록 한다.

이와 관련해 서울시는 민간 임대주택 건설을 활성화하기 위해 국민주택기금 지원기준을 민간건설임대까지 확대하도록 정부에 건의할 예정이다.

<임차물 수선 책임 구체적 명시한 ‘서울형 전·월세 표준계약서’ 시범 도입>

둘째, 서울시는 전·월세 시장의 세입자 보호와 임대인 지원을 보완할 수 있는 방안들로 △서울형 전·월세 표준계약서 시범도입 △주택임대차 분쟁조정위원회 기능 강화 △허위 주택매물정보 검증시스템 구축 등을 상반기 중에 실시한다.

이는 현재 전세 위주로 되어있는 임대차 관련 제도를 보완해 월세시대에 증가할 것으로 예상되는 임대차 분쟁에 대비하고 세입자 보호를 강화하기 위한 조치다.

먼저 서울시는 임대·임차인의 권리·의무를 구체적으로 명시한 ‘서울형 전·월세 표준계약서’를 시범 도입해 서울시내 중개업소에 배부, 전·월세 계약시 적극 사용하도록 할 계획이다.

현재 중개업소에서 활용되고 있는 임대차계약서에는 주택 수선 유지관련 내용이 아예 빠져있어 임차물의 사용·수리 등과 관련해 세입자와 집주인 책임범위가 불명확해 많은 분쟁이 일어나고 있다. 일반적으로 뚜렷한 기준 없이 관행에 따라 정해지고 있는 실정으로 특히 이는 전세에 비해 월세의 경우 기준을 두고 논란이 많다.

서울시 전월세보증금지원센터에 지난해 접수된 분쟁사례(총 532건)를 보면 보증금 관련 분쟁 44%, 누수 21%, 동파 10%, 보일러 수리 25% 등으로 집의 유지 보수와 관련된 분쟁이 많은 것으로 조사됐다.

서울시는 향후 시범실시 효과를 분석해 사용의무화 되도록 법제화를 추진한다.

<시 전월세보증금지원센터 내 주택임대차분쟁조정위원회 온라인·전화 통한 조정 도입>

또, 현재 서울시 전월세보증금지원센터에서 운영 중인 ‘주택임대차분쟁조정위원회’는 온라인이나 전화를 통한 조정 방식을 도입해 분쟁발생을 신속하게 해소한다.

실제 임대차 분쟁이 발생했을 경우, 법원 민사조정을 통한 분쟁해결은 절차가 복잡하고 시간이 과다하게 소요되는 등 서민에게 과중한 부담이 되고 있고, 주로 사회 관행에 의존해 분쟁을 해결하고 있으나, 그 과정에서 갈등이 격화되는 등 세입자와 집주인 모두 고통을 겪고 있는 실정이다.

서울시 주택임대차분쟁조정위원회는 강제력이 없음에도 불구하고 상당한 효과를 나타내고 있다. 서울시 전월세보증금지원센터에서는 임대·임차인간 총 523건의 분쟁 상담을 실시했고, 분쟁조정위원회에 상정된 34건에 대해 약 75% 달하는 조정 성과를 냈다.

지난 ‘12. 10월 개소 된 서울시 전월세보증금 지원센터는 그동안 7만여건의 상담을 하였고, 총 135건(107.5억원)의 보증금 대출을 하였다. 특히, 서울외 지역주민들의 상담이 15% 달할 정도로 전월세 관련 서민들의 불안과 도움을 원하는 수요가 전국적인 상황이다.

이와 함께 서울시는 분쟁조정위원회 조정에 재판상 화해와 동일한 효력을 부여하는 등 법적근거를 부여해 줄 것을 관련 부처에 건의할 예정이다.

<허위매물 검증하는 모니터링 요원과 신고센터 운영해 부동산정보 교란 감시>

아울러, 서울시는 믿을만한 정보가 부족한 임대차시장의 허위매물정보를 검증하는 모니터링 요원과 신고센터를 운영해 부동산정보 교란을 상시 감시할 수 있는 체계를 구축할 계획이다.

대부분의 세입자는 임대인에 비해 집 상태나 권리관계 등 임차물에 대한 정확한 정보가 없고 거품 많은 호가를 기준으로 집을 구하는 열악한 정보 불균형 상황에 처해 있다.
※ 현재 서울시 부동산정보광장에서 실거래가 정보가, 부동산 포털에서 호가 정보가 제공되나, 임대차 계약의 기준정보로는 미흡

시는 이러한 정보불균형 문제를 해소하기 위해 지역별·규모별 전월세 전환율, 매물정보, 전월세 상담·분쟁사례 등 주택관련 다양한 정보를 서울시 부동산정보광장에 제공한다.

<‘서울형 주택바우처’ 대상, 긴급 위기가구 등 사각지대 틈새계층 확대>

서울시는 주거비 부담으로 고통받는 긴급 위기가구나 갑작스런 경제 상황 악화로 비주택 거주가구로 전락할 위기에 처하는 등 주거복지의 사각지대에 있는 틈새계층을 대상으로 ‘서울형 주택바우처’ 지원을 강화한다.

시는 올해 총 1만1천 가구를 대상으로 지원할 계획으로, 이 중 약 3천 가구가 올 10월 정부가 시행하는 주거급여 대상자로 흡수돼 그 만큼을 틈새계층 지원에 활용한다는 계획이다.

올 10월 정부가 시행예정인 주거급여 확대(지급대상 및 지급액)로 차상위 계층까지 주거보조가 확대된다.

시는 주민자치센터, 복지관, 주거복지지원센터 등을 통해 주거복지 사각지대에 있는 대상자를 발굴할 계획이다.

아울러 향후, 청년과 노년층의 주거비용을 지원하고 임대주택 거주자의 자립을 돕는 정책수단으로 발전시킬 계획이다.

<300세대 미만 공동주택 입주민 자치관리, 민간 임대주택관리사업 일자리 창출>

셋째, 서울시는 그동안 의무관리 대상이 아니었던 300세대 미만 공동주택(다세대주택 등)에 대해 ‘주택관리기준’을 마련하고 소규모 주택관리업을 활성화해 관리 서비스를 향상하고 일자리를 창출한다.

입주민 자치관리, 주택관리 협동조합 등을 통해 관리비용을 최소화하면서 일자리 창출에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

공공임대단지의 경우, 입주자 모집 단계에서 해당분야 일자리를 고려한 입주민 모집도 추진할 계획이다.

박원순 서울시장은 “앞으로의 임대주택은 민간의 참여를 적극적으로 유도해 공급해 나갈 계획”이라며, “전월세 문제로 깊어가는 시민들의 시름을 덜기 위해 서울시가 할 수 있는 모든 대안들을 찾아보고 최선, 그 이상을 할 것”이라고 말했다.