어반랜드인스티튜트와 PwC가 공동 발간하는 글로벌 부동산 전망 보고서 ‘아시아 태평양 경제전망 및 아시아 부동산 최신동향 보고서 제17호’는 부채 비용 증가, 인플레이션 상승 및 미래 글로벌 경기 침체에 대한 우려로 인한 투자 심리 위축을 집중적으로 다룬다. 보고서는 부동산 전문가 233명을 대상으로 실시한 설문조사와 투자자, 개발자, 건물소유주, 그리고 대출 브로커 101명과 진행한 인터뷰를 기반으로 한다.

글로벌 인플레이션 추세 장기화, 경기 침체, 글로벌 지표의 악화로 인해 투자자들은 동시다발적인 글로벌 금리 인상의 파급 효과가 뚜렷해질 때까지 매수를 중단한 것으로 보인다. 아태지역의 3분기 거래 건수는 지난해보다 38% 감소한 326억달러로 지역 내 거래량 감소세가 뚜렷하며, 10년 만에 가장 낮은 3분기 거래량을 기록했다. 중국 본토는 지난해보다 23% 줄어 감소 폭이 가장 컸다.

데이비드 포크너 ULI 아시아 태평양 사장은 “금리 인상과 세계적인 경기 둔화가 지역 자산 가치 평가에 영향을 미치며 투자자들이 잠재적 거래를 기존과 다른 방식으로 평가하기 시작했다”며 “장기적인 인플레이션 헤징 수단인 부동산 부문에는 계속해서 자본이 몰리고 있지만, 경제 환경 변화 및 건축 환경의 사용 방식 변화로 인해 향후 몇 년 동안 상당한 변화를 겪을 가능성이 있다”고 말했다.

아태지역의 잠재적 투자자들은 거래 층이 두텁고(deep market), 유동적이며 안전자산을 선호하는 것이 특징이다. 싱가포르, 도쿄 및 시드니는 계속해서 상위 3대 시장으로 선정됐다. 중국 본토에서 부동산 부문의 유동성 위기 및 팬데믹의 이동 제한 조치가 장기화면서 싱가포르는 중국 본토 및 홍콩 특별행정구의 자산을 선호하던 자본의 대체 투자처로 이익을 누렸다. 도쿄는 계속해서 제로(0)금리에 가깝게 유지하며 차입 비용이 낮고 부채 비용에 대한 양(+)의 스프레드를 보장하고 있다. 홍콩 특별행정구에서는 코로나19 규제 완화에도 불구하고 아태지역에서 상업 및 주거 부담이 가장 큰 시장이라는 오명으로 인해 현재 고인플레이션 경기 침체 환경에서의 취약성이 더 커졌다.

스튜어트 포터 아시아 태평양 부동산 세무 총괄은 “싱가포르와 도쿄는 각 도시의 경쟁력을 강화하는 요인에는 크게 차이가 있지만 시장 세분화가 이어지면서 가장 투자 전망이 밝은 도시 중 최상위권 지위를 유지할 수 있었다”고 지적했다. 이어 “이 지역에서 투자 기회를 모색하는 투자자는 일부 아시아 시장에서의 신규 자산 구매에 대해 더 신중한 태도를 취하고 기존 자산군에서 더 전망이 밝은 틈새 분야로 이동해야 한다”며 “이는 전통적으로 선호도가 높았던 오피스 및 리테일 부문과 같은 주류 자산을 대신해 새로운 관심을 끌 방어적인 투자처와 새로운 경제 테마를 포함한다”고 덧붙였다.

투자자들은 심각한 경제 압력에 탄력적으로 대응할 수 있는 방어적 부동산과 임대료 연동, 단기 임대 기간, 안정적인 정기 소득과 같은 기능을 제공할 수 있는 자산들로 전략을 재정비하기 시작했다. 멀티패밀리하우징, 호텔, 시니어 하우징 및 물류센터는 방어적인 투자처로 간주한다. 5G 상용화 증가, 구조적 공급부족 문제, 정교화된 공급망의 진화 등의 다양한 요인으로 인해 데이터 센터, 냉동창고(cold storage) 인프라, 라이프사이언스 시설 및 개인창고와 같이 경기 침체에 대한 회복력이 강한 새로운 경제의 하위 산업부문에 대한 관심이 커지고 있다. 아태지역 내 이러한 하위 부문 전반에서 기회주의적 전략에 160억달러 규모의 신규 자본이 조달(2021년 조달한 총액의 3배 이상)된 가운데 물류 분야는 2023년에도 투자자들이 계속 선호할 가능성이 높다.

인플레이션 압력과 및 이자율로 인해 개발 위험성이 커져 장기 개발 프로젝트가 보류되고 있다. 투자자들 역시 매각 시 자본환원율(exit cap rate) 상향 조정, 부채 사용 감소, 자재 사전 구매와 함께 설계 요약 변수에 대한 더욱 엄격한 분석을 통해 이익을 추구하는 ‘가치 공학’ 접근 방식을 채택해 인수를 조정하고 있다.

출처 : ULI(Urban Land Institute)