텅 빈 사무실, 호텔 객실, 쇼핑몰. 이런 풍경은 포스트 팬데믹 일상의 뉴 노멀이다. 코로나19 확산을 막기 위해 세계 각지에서 시행된 사회적 거리 두기 조치와 정부 주도 록다운 결과이기도 하다.

이런 조치는 아시아 부동산 시장에도 영향을 미쳤다. 이를 염두에 두고 최근 실시된 연구에 따르면 아시아 태평양 시장 전반에서 부동산 가격은 큰 변동이 없었다. 하지만 부동산의 여러 부문을 살펴보면 일부 투자자들이 코로나19로 실질적 수혜를 입은 부문에 전략적으로 투자를 집중하고 있다는 것이 확인됐다.

홍콩중문대 경영대학교는 이 대학 호텔 관광 경영학과 강사인 Ervi Liusman 박사와 조교수인 Desmond Tsang 교수가 ‘코로나19 팬데믹과 상업 부동산 임대료의 역학 관계’를 공동 집필했다고 2일 밝혔다.

이 보고서는 글로벌 부동산 컨설팅 업체 JLL의 데이터를 바탕으로 홍콩, 싱가포르, 도쿄, 쿠알라룸푸르 등 아시아 태평양 지역 12개국 및 관할 구역 38개 도시에서 임대 매물과 부동산 가격을 조사했다. 부동산 하위 부문으로는 사무실, 리테일, 산업, 주거 시장이 포함됐다. 연구진은 수집한 데이터를 바탕으로 이 지역 임대료, 부동산 가격 동향을 분석했다.

연구에 따르면 아시아 태평양 지역에서 이 하위 부문의 부동산 임대료는 2020년 상반기 6개월 동안 평균 15% 가까이 하락했다. 이 기간은 팬데믹 발발 시기와 일치한다. 사무실 임대료는 14% 정도 하락하는 데 그쳤다.

가장 꾸준하면서 큰 폭으로 하락한 부문은 리테일 부동산이었다. 이 기간 쇼핑몰 임대료는 30% 넘게 하락했다. 또 연구 결과 코로나19 확진자 수와 사망자 수가 이 지역의 부동산 시장에 부정적 영향을 미친 것이 확인됐다. 흥미롭게도 임대료가 급격히 떨어지는 와중에도 시장 전반의 부동산 가격은 떨어지지 않았다.

안전자산 선호 추세

연구 결과·사례에 따르면 코로나19 확진자 수 급증과 리테일 투자 둔화, 주거 및 산업 부동산에 대한 투자 증가 등의 변수에도 아시아 태평양의 전반적인 부동산 가격은 안정세를 지켰다.

연구진은 팬데믹 초기에 실시된 사회적 거리 두기와 봉쇄 조치로 사람들이 집에 오래 머물게 되면서 오프라인 리테일 매장을 찾는 대신 전자 상거래를 더 많이 이용하게 됐다고 분석했다. 여러 매장은 안정적인 임대료 소득을 내지 못해 문을 닫아야 했고, 건물주와 투자자는 포트폴리오에서 리테일 부동산을 매도하려는 경향을 보였다. 이렇게 공급과 수요 양 측면에서 함께 변화가 일어나면서 리테일 부동산 가격이 눈에 띄게 하락했다.

투자자들이 팬데믹 기간 방어적 전략 기조를 유지하는 동시에 부동산 시장 전반에 걸쳐 투자 자본을 다시 할당하는 전략을 취했다는 게 연구진 관측이다. 즉 팬데믹발 불확실성에 영향을 덜 받는 부문으로 자본을 투입한 것이다. 데이터 센터, 공장, 물류 창고에 투자한 것이 대표적이다. 코로나19 팬데믹 길어지면서 투자자들은 리테일 부동산 시장의 전망을 우려할 수밖에 없고, 따라서 다른 부동산 부문에 투자하는 선택을 내리고 있다.

Liusman 박사는 “투자자들이 리테일 부동산처럼 위험 소지가 있는 자산을 버리고 데이터 센터나 물류 창고처럼 좀 더 안전한 옵션에 투자하는 안전 자산 선호 현상이 관찰되고 있다”며 “부동산 수요는 파생 수요, 즉 다른 무언가에 대한 수요에 기반한 것이며 생산하고 소비할 공간에 대한 수요는 여전히 존재한다. 소비자들이 전자 상거래를 통해 물건을 더 많이 사기 시작하면 온라인 기업들은 물류 창고처럼 사업 운영을 위한 공간을 얻으려 할 것이다. 따라서 산업 부문처럼 비 리테일 유형의 부동산 전망은 낙관적”이라고 말했다.

Liusman 박사는 또한 산업 부동산 공급은 활발한 수요 대비 타이트한 편이라고 분석한다. 사업 운영을 위해 산업용 물류 창고와 공장이 필요한 전자 상거래 플랫폼, 테크놀로지와 통신 회사, 식료품 업체, 제약 기업 등이 이 부문에 대한 강력한 수요를 대부분 유발한 것으로 관측된다.

정부 개입 조치

국제통화기금이 최근 발간한 보고서에 따르면 각국 정부는 코로나19 팬데믹에 따른 전례 없는 위기를 타개하고자 각종 경기 부양책을 실시했다.

연구진은 아시아 태평양 지역의 정부들이 실시한 경기 부양책을 조사했다. 이를테면 중국은 세금 감면 및 사회보장기여금 축소 등을 골자로 한 4조9000억위안 규모 부양책을 발표했다. 연구진은 이런 부양책들이 아시아 태평양 각국 시장에서 어떠한 결과로 이어졌는지를 살폈다.

그 결과 정부 주도 부양책은 부동산 임대료 하락과 같은 긍정적 결과로 이어졌다. 하지만, 실제 정책의 시행 시점에는 이와 같은 긍정적 효과가 사라진 후였다는 사실이 확인되기도 했다. 연구진은 정부 주도 부양책이 팬데믹의 부정적 여파를 완화하는 데 효과를 발휘한 것처럼 보이기는 하나, 이는 이러한 조치가 재정적 측면에서 도움이 된 것은 물론 부동산 시장의 신뢰 회복에 이바지했기 때문으로 보인다고 분석했다.

Tsang 교수는 “대규모의 경기 부양책 실시가 임대료 하락에 영향을 준 것으로 보인다. 이는 각국 정부들의 초기 대응이 경제 회복에 실질적으로 도움을 주기보다는 투자자들의 신뢰를 회복하는 데 더 중요하다는 뜻일 수 있다”고 말했다.

값싼 매물 찾기

연구진은 팬데믹이 글로벌 부동산 환경에 어떤 영향을 미쳤는지에 관해 이번 연구 결과가 유의미한 시사점을 준다고 말한다.

Liusman 교수는 “부동산의 특성이 다양하다 보니 코로나19 팬데믹의 여파는 각 지역과 부문에서 다양하게 나타났다. 리테일이나 호텔 같은 부동산 부문에서 팬데믹 영향이 부정적으로 나타난 반면, 다른 부문에서는 비교적 안정세를 보였다. 투자자 입장에서는 투자 포트폴리오를 고를 때 해당 부문의 시장 수요를 살피는 것이 중요하다”고 말했다.

Liusman 교수에 따르면 일반적으로 경제 위기는 투자자들이 값싼 매물을 획득하는 절호의 기회가 된다. 하지만 최근 팬데믹 기간 부동산 소유주들은 가격을 내리거나 자산을 처분하는 행위를 오히려 피해 왔다. 정부의 경기 부양책이 투자자 신뢰를 회복시킨 것이 원인 가운데 하나로 파악된다. 건물주들이 충분한 자금원을 보유해 급히 자산을 매도할 필요성을 느끼지 못한 것이 또 다른 원인일 수도 있다.

연구진은 팬데믹 회복기 부동산 시장이 어떻게 반응했는지를 연구하는 것이 앞으로 연구 방향성이라고 밝혔다. 코로나19 변이 출현에 따른 부동산 시장 재악화의 가능성을 연구하는 것도 고려하고 있다.