주택경기가 회복되는 조짐을 보이고 있다. 정부 정책의 뒷받침과 그동안의 장기 침체에 따른 반등으로 공급 증가세가 이어지고 있다.
가계의 주택구입능력이 개선되면서 수요가 증가한 점도 주택경기 회복의 주요 요인인 것으로 판단된다.
주택경기가 회복세를 보이고 있다. 올들어 9월까지 아파트 매매거래량은 전년동기 대비 23.3% 증가하였으며, 매매가격도 4.8% 상승했다. 주택수요가 늘어나고 재고부담이 줄어들면서 건설사들의 신규 분양도 크게 늘어나는 모습이다. 올해 아파트 신규 분양은 46만 가구에 이를 것으로 추산되는데 이는 지난 3년간 평균 분양물량 29만 가구 대비 58.3%나 급증한 규모이다.

정책효과와 누적된 공급부진 효과

최근의 부동산 경기회복은 정부정책에 힘입은 바가 큰 것으로 보인다. 주택수요 진작을 위해 LTV, DTI 대출규제가 완화되었고, 기준금리 인하로 저금리 상황이 지속되면서 가계의 부채부담이 줄었다. 전매 제한기간 완화나 청약순위 통합 등 제도개편으로 청약경쟁률도 높아졌다. 공급방식에 있어서도 부동산 부양정책이 연이어 제시되었다. 재건축 연한을 최장 30년으로 완화하고, 분양가 상한제 탄력운영 등이 도입되면서 민간 주택건설사들의 참여를 이끌었다.
주택경기 회복의 보다 근본적인 원인은 수요에 비해 공급이 아직 부족하다는 점이다. 주택건설투자는 2006년 이후 7년간 마이너스 증가를 지속한 바 있다. 2013년부터 주택투자가 늘기 시작했지만 주택공급 부족은 아직 해소되지 못한 것으로 보여진다. 미분양 주택의 감소, 전세가격 상승 흐름이 지속되는 것도 수요 대비 공급이 부족한 데 따른 것으로 판단된다.
주택 미분양 물량은 올 8월 기준 3만 2천여호만 남은 것으로 조사되어 재고수준이 2003년 이후 최저치를 기록하였다. 특히 2008년 이후 적체되어오던 수도권 미분양 주택수도 2013년 하반기부터 빠르게 줄어들었다. 수도권 미분양 중 중형(85m²) 이상 비중이 2010년에는 70% 이상을 차지하였는데, 이 비중도 최근에는 40%까지 낮아졌다. 최근 분양 급증으로 6월 이후 미분양이 일시적으로 늘어나기도 하였으나, 다시 감소세로 돌아섰다. 낮아진 재고 물량은 공급 여력이 여전히 높음을 의미한다.
전국 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 70%를 상회하였고, 올 들어서는 서울지역 아파트도 해당 비율이 70%를 넘어선 것으로 나타난다. 전세가 급등으로 인해 매매수요로 전환이 이루어지고 있지만 임대시장은 여전히 초과수요 상황인 것으로 보인다.
스톡을 계산해보았다. 2000~2005년 동안 주택 자본스톡은 연평균 5.7%씩 늘어났으나 이후 7년간 연간 건설투자액이 줄어들면서 2012년에는 자본스톡 증가율이 1.6%까지 둔화된 바 있다. 최근 2년간 주택건설이 크게 늘었지만 자본스톡 증가율은 2%대로 완만하게 회복되는 데 그친 것으로 추정된다.

주택구입능력 개선으로 수요 증가

무엇보다도 경제주체들의 주택구입능력 개선이 주택수요를 뒷받침하는 것으로 보인다. 주택가격은 정체된 반면 가구소득은 완만하지만 상승세를 보였기 때문이다.
주택구입능력을 보기 위해서 현재의 월소득으로 구입가능한 주택가격 수준을 추정하여보았다. 우리나라의 평균 가구소득과 평균 순금융자산 규모를 가지고 있는 가계가 월소득의 25%를 원리금 상환에 충당한다고 계획할 경우 구입할 수 있는 주택가격 수준은 약 2억9천만원인 것으로 계산된다1. 이는 보유금융자산 약 9천만원을 모두 사용하고, 2억원을 차입해 매년 소득의 25%인 110만원을 원리금으로 상환한다는 가정에 따른 것이다. 전국기준 평균 아파트 매매가격은 2억7천만원이기 때문에 우리나라의 평균 가계는 전국기준 평균아파트를 구입할 능력이 되는 셈이다. 주택가격 대비 주택구입능력의 비율인 주택구입능력지수를 구해보면 전국기준 105.2%로 계산된다. 그러나 아파트 평균 가격이 약 5억원인 서울 지역의 경우 전국 평균 가구소득 기준으로 주택구입능력지수는 57.9%가 된다. 주택가격이 구입능력의 1.7배로 소득 대비 주택가격이 높은 수준임을 알 수 있다.
주택구입능력은 2000년대 들어 꾸준히 개선되어 왔다. 가구소득과 순금융자산이 늘어나고, 최근 들어서는 대출금리도 하락하면서 연평균 7.5%씩 늘어난 것으로 계산된다(<그림 3> 참조). 반면 전국 기준 아파트 매매가격은 연평균 5.1% 상승에 그쳤다. 서울 지역의 경우도 아파트 가격 상승률이 평균 5.8%에 그친 것으로 나타나 그 동안 완만하지만 소득증가율이 주택가격 상승률을 넘어섰다. 2008년 금융위기 이전까지는 주택가격 상승이 구입능력 증가보다 빠르게 나타났지만 금융위기 이후 가격상승이 멈추면서 주택구입 능력이 주택가격을 상회하게 된 것이다.

동향과 진단

주요 광역시의 매매가격 상승세 빠르나 주택구입능력 상승 대비 높지 않은 편

지역별로 살펴보면 수도권과 지방의 가격상승 흐름은 다소 차이가 있다. 지방의 경우 수도권과 달리 2000년대 중반까지 가격 상승세가 미미했던 반면, 2010년 이후에 가격이 빠르게 상승하는 모습이다. 대구, 광주, 충북, 경북 등 주요 지역들은 금융위기 이후인 2010년까지 주택경기 침체가 이어지면서 공급부족이 심했고, 이에 따른 반등흐름도 더 빠르게 나타나고 있다. 혁신도시 이전 등 정책 효과도 나타나면서 수도권에 비해 가격이 뒤늦게 상승세를 보인 것으로 판단된다. 일부 광역시의 경우에는 이후 공급물량 증가로 가격이 다시 정체되는 모습을 보이기도 하였으나 대구, 광주 등의 지역은 최근 3년간 매매가격이 각각 연평균 13.4%, 9.7%씩 상승하며 과열우려도 제기되는 상황이다(<그림 4> 참조).
그러나 주택구입능력과 비교해보았을 때 대부분 지방광역시의 매매가격 수준은 여전히 전국 평균가구의 구매가능 주택가격에 비해 높지 않은 수준으로 나타난다. 주택구입능력지수는 최근 하락했다고는 하지만 부산 지역이 130.9, 대구 지역이 121.7, 광주 지역이 171.3에 이른다. 가격 상승률도 2000년 이후로 보면 주요 광역시의 아파트 매매가격 상승률은 연평균 6% 내외의 상승률에 그쳐 주택구입능력 상승률 7.5%를 하회하였다(<그림 5> 참조). 그동안 가격상승이 더 억제되었던 데 따른 반등효과가 일부 지역에서 나타나는 것으로 판단된다.

주택구입능력은 점차 둔화 전망

현재 주택경기의 회복세는 정책효과와 수급요인이 맞물리면서 나타나는 현상으로 이해할 수 있다. 특히 주택구입능력이 개선되면서 수요가 증가하고 있는 것으로 보인다.
물론 이러한 주택가격 상승세가 계속 이어질지는 여전히 불투명해 보인다. 정책요인은 당분간 주택경기를 지탱하는 역할을 할 것이지만 분양물량의 빠른 증가로 공급부족은 점차 해소되어갈 것이기 때문이다. 주택구입능력도 상승세가 둔화될 전망이다. 우리경제의 성장세가 낮은 수준을 유지하면서 가구소득 및 금융자산 증가는 빠르지 못할 것으로 예상된다. 미국금리 인상 등으로 국내금리는 완만하게나마 높아질 것으로 예상되며 이에 따라 주택구입능력도 증가속도가 크게 떨어질 전망이다. 더욱이 우리 경제의 장기성장 둔화에 대한 우려로 주택가격 상승에 대한 기대가 높아지기 어렵다는 점을 감안하면 공급부족이 어느 정도 해소되는 내년 이후 주택경기의 활력도 다소 약화될 가능성이 큰 것으로 보인다.

출처 : LG경제연구원