‘강남에 내집 마련'을 꿈꾸며 강남구 역삼동 나홀로 아파트 전용 84㎡에 전세로 살던 이수경(여·45)씨. 남편과 맞벌이를 하며 열심히 종자돈을 모았지만 최근 강남에 호재가 터지면서 강남의 벽은 여전히 높았다. 8~9억원에 달하는 대단지 아파트를 사자니 당장 가격도 비싸 선뜻 매수에 나서기 어려웠다.

고민 끝에 이씨는 자신이 살던 아파트를 매입하는 쪽으로 방향을 선회했다. 인근 대단지 아파트에 비해 가격이 20~30% 가까이 저렴한 데다 역이나 기타 상업시설 등이 멀지 않아 생활에 큰 불편이 없었기 때문이다. 더군다나 자녀들을 위한 학군이 좋아 저렴한 가격으로 강남 입성의 꿈을 이룰 수 있다는 생각에 결단을 내렸다.

서울 동작구 사당동에 거주하는 박경한(남·55)씨는 2주택자다. 자녀들이 출가를 했기 때문에 굳이 집이 2채일 필요가 없다는 판단이 들어 최근 아파트 한 채를 처분하고 대신 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 결심했다. 아파트 외에 부동산 투자 경험이 없는 박씨는 오피스텔 등 수익형 부동산 투자도 고층에 투자해야 한다고 생각을 했다.

박씨는 부동산 전문가와 상담을 통한 후 본인이 생각한 투자 방향이 맞지 않을 수도 있다는 고민에 빠졌다. 며칠간 고민을 한 박씨는 전문가의 견해를 따르기로 했다. 수익형 부동산은 투자비용을 줄이고 수익을 높이는 것이 좋을 것이라는 결론을 내린 것이다.

최근 미운 오리새끼에서 아름다운 백조로 거듭나는 부동산이 있어 관심을 끌고 있다. 대표적인 부동산으로 나홀로 아파트와 저층 수익형 부동산이 있다.

전세값이 일부지역의 경우 80%를 상회하는 등 고공행진을 중이고 정부에서 부동산 살리기에 나서는 가운데 금리마저 떨어져 이참에 내집을 마련하려는 실수요자와 저층 수익형 부동산에 투자에 보다 나은 수익을 얻으려는 투자자들이 늘고 있어 새롭게 재조명을 받고 있다.

이들은 실수요가 아니더라도 임대를 통한 쏠쏠한 월세 수익은 물론이고 매매가격 상승에 따른 시세차익까지 기대할 수 있어 부동산 시장의 최고 틈새상품으로 주목받고 있는 셈이다.

부동산 업계가 강남권 나홀로 아파트 가격 변화를 조사한 최근 결과에 따르면 지상 11층 1개동 68가구로 구성된 강남구 삼성동 ‘금호베스트빌’ 공급면적 76㎡ 매매가는 6억1000만원으로 올초 5억6500만원에 비해 4500만원이나 올랐고, 공급면적 102㎡ 가격은 같은 기간 6억8000만원에서 7억7000만원으로 9000만원 뛰었다.

나홀로 아파트란 일반 주택가 또는 여러 아파트 단지 사이의 좁은 땅을 활용해 지어진 소규모 아파트를 말한다. 통상 100가구 미만의 1~2개동짜리 아파트를 가리킨다.

대단지 아파트에 비해 도로 등 기반시설 여건이 열악하고 공동 커뮤니티시설 등이 없어 투자자들의 외면을 받았다. 가격이 저렴한 장점은 있었지만 환금성이 떨어지고 가격이 오르지 않는다는 인식이 많아 그간 투자의 불모지로 간주되었다.

그러나 최근 들어 착한 가격이 경쟁력으로 떠오르며 투자상품으로 재평가되고 있다. 기존 단지형 아파트에 비해 적은 자금으로 내집 마련과 큰 집 갈아타기를 할 수 있다는 점이 부각됐기 때문이다.

주요 임차인 층은 신혼부부, 전문직 종사자가 대부분이다. 임차인의 신분과 소득수준이 확실히 보장돼 연체나 세입자 관리의 위험이 작다는 점은 오피스텔 등과 차별된 점이다.

나홀로 아파트를 고를 때 가장 유의해야 할 사항은 당연 입지다. 인근에 단독주택이나 빌라가 산재해 있는 곳보다는 대단지 아파트를 끼고 있는 곳을 고르는 것이 좋다. 부족한 기반시설을 대단지 아파트를 이용해 보완할 수 있기 때문이다.

큰 도로에 인접하거나 역세권을 찾는 것은 두말하면 잔소리다. 대개 1~2인 가구 규모의 젊은층이 거주한다는 점을 고려하면 출퇴근이 용이한 곳일수록 인기가 높기 때문이다. 매수·임대수요층이 두꺼울수록 거래가 쉽고 매매가도 오를 수 있기 때문에 반드시 참고해야 할 대목이다.

통상적으로 주거 상품의 대표격인 아파트는 로얄층이 미래가치가 높고, 수익형 상품인 오피스텔이나 도시형 생활주택은 저층이 수익률 높은 것으로 알려져 있다. 물론 최근에는 오피스텔이나 지식산업센터 같이 조망권을 중시하는 경향도 있지만 수익률 측면만 따지면 위의 사례처럼 저층이 우수한 것으로 나타나고 있다.

즉 오피스텔 등을 분양 또는 매입 후 임대쪽으로 고려한다면 저층부에 위치해 있는 오피스텔을 저렴하게 구입하는게 유리하다. 상층부는 저층부보다 분양가가 5~10% 높게 책정되는데 수익률을 맞추기 위해 임차인에게 저층보다 10% 높게 임대료를 받기가 쉽지 않기 때문이다.

최근에는 수익형 부동산도 저층부를 특화한 건축 설계로 큰 인기를 얻는 경우도 있다. 서울 송파구 문정동 오피스텔인 송파 푸르지오시티는 전체 1249실 중 3층 가구만 테라스하우스로 꾸며 눈길을 끈 경우다. 아파트보다 상대적으로 좁은 오피스텔임에도 불구, 발코니 창을 열면 잔디가 깔린 작은 정원을 배치했다. 현재 인근 중개업소 등에 따르면 현재 테라스하우스의 경우 다른 타입에 비해 전세 가격은 2000만~3000만원, 월세 가격도 저층임에도 월 20만원가량 비싼 편으로 알려졌다.

하지만 오피스텔이나 도시형 생활주택 등을 분양 받아 임대 사업을 할 때는 저층이 분양가도 저렴할 뿐더러 경우에 따라서는 가격 할인까지 가능하기 때문에 적극적으로 노려볼만 하다.

수익형 상품으로 임대를 놓는다고 가정할 때 로열층이나 저층이나 임대료 차이는 비슷하기 때문인데 초기에는 고층과 저층의 임대료 차이가 나더라도 임대가 거의 완료되면 임대 물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차 가격이 비슷해지는 동조 현상이 나타난다.

주변에 관공서·세무서 등이나 대기업 등 업무용 오피스텔이 많은 지역의 경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우 임대료로 지출된 만큼 사업소득세를 절감할 수 있기 때문이다.

금리인하기에는 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔 등이 대상으로 떠오르는 이유다.

부동산센터 장경철 이사는 "최근 부동산 투자에서 틈새 상품들이 부각을 받고 있는데, 과거에는 생각지도 못한 투자가 오히려 더 낳은 수익을 안겨줄 수 있다“며 ”다만, 지역이나 입지를 고려하지 않고, 단지 가격이 저렴하다는 이유로 투자한다면 낭패를 볼 가능성이 많기 때문에 매도를 고려한 투자가 선행되어야 한다“고 조언했다.

한편, 수익은 물론 시세차익도 노려볼 만 한 부동산 상품으로 서울 서초구 서초동 서초 한양수자인, 경기 연천 전곡리 가람채, 서울 강남 논현동 한양수자인어반게이트, 경기 용인 김량장동 실키하우스, 경기 수원 권선동 수원시청역 씨즈더원, 부산광역시 수영구 광안동 힐탑더블시티 등이 있어 관심을 끌고 있다.